日記 2018年11月 | 大津市、草津市、滋賀県周辺の不動産をお探しなら空家・空地 相続 不動産専門店 MOVTOWN(谷口工務店大津支店(不動産事業部))にお任せ下さい。

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不動産スタッフブログ

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~お客さまご相談シリーズ~②
「建築業者選びと、土地探しの考え方は?」

皆さま、こんにちは。
谷口工務店 不動産事業部の若山です。

今回も、前回に引き続き、お客様より頂いたご質問についてご紹介させて頂きます。

「建築業者選びと土地探しをしていますが、どちらも決め手に欠け進みません。どうすれば良いのか不安です。」と、ご相談をお受けしました。

明確なテーマを持たずに建築業者や不動産業者に相談に行かれますと、建物や土地のみの営業をされる傾向にあり、本来のご予算やご要望を見失い不安になる方も多いようです。

では、何から始めれば良いのでしょうか?

答えは二点あります。
まずひとつ目、「ご予算を明確にすること」
ふたつ目は、「建物にこだわるのか、土地にこだわるのか、を明確にすること」です。

希望の建物イメージがあれば、建築費用がどのくらい必要か、また、希望の土地やエリアがあれば、土地購入費用がどのくらい必要かを、優先順位をつけてお調べ頂くことにより、より具体的なお家づくりに繋がります。
もちろんどちらも重視することも可能ですが、建物も土地も予算の範囲内で適度な希望条件に抑える必要が出てきます。

大切なことは、「予算に対するお金の掛け方、バランス」です。

とても重要なことですので、ご家族で事前に話し合いをされたうえで、ご自身のお金のかけ方を明確にされると良いです。

とは言いましても、専門的な知識も含んでまいりますので、不安な方もいらっしゃると思います。そんな時はぜひ、私たちにご相談ください。

住宅や土地購入の機会は、人生においてのお金の流れを、考えたり知るとても良い機会でもあります。土地のことだけではなく、それにまつわるお金、税金、相続などについても併せて考えることで、安心して進めることができます。

いつでも、お気軽にご相談ください。

投稿日:2018/11/25   投稿者:若山 恭大

~お客さまご相談シリーズ~
「ひとつの土地を、3人で分けて所有するにはどうすればいい?」

皆さま、こんにちは。谷口工務店 不動産部の若山です。

今年も残り2ヶ月となりました。寒さも増してきましたので、お体には気をつけて、お過ごしください。

今回は、最近頂いたご質問についてご紹介させて頂きます。
内容は、「広大な土地を3人で相続をすることになったが、共有ではなく、個人でそれぞれ所有したい。どうすればいいか?」といったご相談でした。

このようなケースでは、土地を分筆登記(一筆の土地(一個の土地)を二筆以上の土地(二個以上の土地)に分割する登記のこと)すればいいのではないかと思われている方がいらっしゃいますが、実際はそれほど簡単ではありません。

土地を分筆登記するには、土地家屋調査士に分筆登記の依頼をし、官民(かんみん)民民(みんみん)という境界確定が必要となります(道路や水路・里道など公の所有土地との境界及び隣接する土地所有者との境界確定)。

土地の測量を行い、立会いを依頼し、皆様の実印及び証明書類が必要となります。

手続きには、行政や隣地の協力が必要となりますので、一般的に2ヶ月~3ヶ月ほどかかります。
また費用も30万円~70万円程(隣地数や依頼する土地家屋調査士による)必要になります。

この際、認識の違いにより境界を確定することが出来ない場合や、構造物の越境、所有者不在の場合、また分筆登記を行うことにより、建物の新築ができなくなる場合もありますので、注意が必要です。

大切な資産だからこそ、相続の有無に関わらず、適切な登記や管理を行いたいものですね。

当社では、不動産に関わるすべてのご相談に対応させて頂きます。

いつでもお気軽にご相談下さい。

投稿日:2018/11/18   投稿者:若山 恭大

適正な不動産価格はどのようにして考える?

みなさま、こんにちは。 谷口工務店 不動産事業部の若山です。

「土地を売りたい」「土地を買いたい」とお考えの方、その土地が大体いくらくらいのものか、適正価格について事前に知りたい方が多いかと思います。
今回は、「適正な不動産価格はどのようにして考えればよいか」をテーマにお話していきます。

不動産の土地価格には、「一物四価」(いちぶつよんか)という言葉があります。
これは、”一つの土地に、異なる四つの価格がある”という意味です。

その四つの価格とは、

実際に取引された価格である「実勢価格」、国土交通省の公示する「公示価格」、「相続税評価額(路線価)」、「固定資産税評価額」
この四つです。

インターネットが普及した現在では、「実勢価格」以外の価格を、ご自身でお調べ頂く事が可能です。

「公示価格」の80%が「固定資産税評価額」、70%が「相続税評価額(路線価)」となります。
「公示価格」は、おおまかなポイントで公示されており、個々の不動産ごとに特定しづらいため、「固定資産税評価額」や「相続税評価額(路線価)」を参考にします。

下記ホームページを参考にして下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/ (国税庁 財産評価基準書)

「実勢価格」に近い金額としては、近隣の販売価格をチラシやホームページなどで、お調べ頂くことが可能です。ここまでお調べ頂ければ、おおよその不動産土地価格が想定できます。
成約に至った価格「実勢価格」は、ご自身でお調べ頂くには少し難しいため、査定をご依頼された不動産業者からご説明を受ける形となります。
不動産業者には、需要と供給の問題や、所有地が公示価格以上または、以下になる場合の理由などをお尋ねしてみてはいかがでしょうか。

当社では、このように様々な観点から、案件ごとの根拠ある査定金額を算出することができます。ご不安やお悩みのご相談など、若山までお気軽にご相談下さい。

投稿日:2018/11/12   投稿者:若山 恭大

「不動産仲介」と「不動産業者による買取」のちがい

みなさま、こんにちは。 谷口工務店 不動産事業部の関戸です。
前回までは2週に渡り、「媒介契約」についてご説明させていただきました。

「媒介契約」とは、不動産の売買に関して、不動産業者が売主・買主の間に立って取引成立に向け活動する「仲介」における契約です。
一般的にこれを「不動産仲介」と呼んでおります。

実際に不動産売却をお考えの際は、「不動産仲介」とは別に、不動産業者による直接買取りの二通りの選択肢があります。
今回はそれぞれのメリット・デメリットを交え、不動産の売却方法と価格に対する考え方をご紹介いたします。

①不動産仲介
<メリット>
・販売価格を自由に設定できる
<デメリット>
・販売期間の見通しが立てづらい
・不要な不動産処分費が必要
・建物補修や設備不具合の補修が必要
・売却期間中、買主様等の不特定多数の内覧がある
・成約時に不動産仲介手数料が必要
・売却後のクレームが発生する可能性がある

②不動産業者による直接買取
<メリット>
・売買期間が明確である
・広告、ホームページ等に、所有不動産の情報を出す事なく販売できる
・不動産の種類・用途状態を問わない
・不要な不動産処分も依頼可能
・建物補修や設備不具合の補修が必要ない
・売却後のクレーム等の不安がない
・不動産仲介手数料が発生しない
<デメリット>
・仲介での売却に比べ売買金額が下がりやすい
・ご相談不動産によっては、買取できない不動産も出てくる

それぞれのメリット・デメリットはございますが、実際に相談される場合、売主様が最重要視されるポイントは「価格」です。
ですので、大半のお客様が①「不動産仲介」を選択される傾向にあります。
実際に①「不動産仲介」による売却をお考えの際、不動産業者に物件査定をご依頼された金額に関し、助言を受けていただける流れとなります。
また、複数の不動産業者に物件査定の依頼をされた場合、不動産業者により査定金額の誤差が生じて参ります。
売主様の心理としましては、少しでも高く売りたいと希望されると思いますが、

「査定価格が高い・低いが本当に重要なのか」

当社では、ここを深くお考え頂きたいポイントと考えております。

金額算出においては、根拠がある不動産業、根拠が弱い、根拠がない不動産業者と様々です。しかし、査定価格が高い・低いが重要ではなく、希望価格で売却が本当に成立可能かどうかが本来の目的です。

次回は適正な不動産価格はどのようにして考えればよいかをテーマにお伝え致します。

投稿日:2018/11/04   投稿者:関戸 良尚