空家・空地 相続 不動産専門店 MOVTOWN(谷口工務店大津支店(不動産事業部))

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不動産スタッフブログ

STAFF BLOG

~お客さまご相談シリーズ~
「ひとつの土地を、3人で分けて所有するにはどうすればいい?」

皆さま、こんにちは。谷口工務店 不動産部の若山です。

今年も残り2ヶ月となりました。寒さも増してきましたので、お体には気をつけて、お過ごしください。

今回は、最近頂いたご質問についてご紹介させて頂きます。
内容は、「広大な土地を3人で相続をすることになったが、共有ではなく、個人でそれぞれ所有したい。どうすればいいか?」といったご相談でした。

このようなケースでは、土地を分筆登記(一筆の土地(一個の土地)を二筆以上の土地(二個以上の土地)に分割する登記のこと)すればいいのではないかと思われている方がいらっしゃいますが、実際はそれほど簡単ではありません。

土地を分筆登記するには、土地家屋調査士に分筆登記の依頼をし、官民(かんみん)民民(みんみん)という境界確定が必要となります(道路や水路・里道など公の所有土地との境界及び隣接する土地所有者との境界確定)。

土地の測量を行い、立会いを依頼し、皆様の実印及び証明書類が必要となります。

手続きには、行政や隣地の協力が必要となりますので、一般的に2ヶ月~3ヶ月ほどかかります。
また費用も30万円~70万円程(隣地数や依頼する土地家屋調査士による)必要になります。

この際、認識の違いにより境界を確定することが出来ない場合や、構造物の越境、所有者不在の場合、また分筆登記を行うことにより、建物の新築ができなくなる場合もありますので、注意が必要です。

大切な資産だからこそ、相続の有無に関わらず、適切な登記や管理を行いたいものですね。

当社では、不動産に関わるすべてのご相談に対応させて頂きます。

いつでもお気軽にご相談下さい。

投稿日:2018/11/18   投稿者:若山 恭大

適正な不動産価格はどのようにして考える?

みなさま、こんにちは。 谷口工務店 不動産事業部の若山です。

「土地を売りたい」「土地を買いたい」とお考えの方、その土地が大体いくらくらいのものか、適正価格について事前に知りたい方が多いかと思います。
今回は、「適正な不動産価格はどのようにして考えればよいか」をテーマにお話していきます。

不動産の土地価格には、「一物四価」(いちぶつよんか)という言葉があります。
これは、”一つの土地に、異なる四つの価格がある”という意味です。

その四つの価格とは、

実際に取引された価格である「実勢価格」、国土交通省の公示する「公示価格」、「相続税評価額(路線価)」、「固定資産税評価額」
この四つです。

インターネットが普及した現在では、「実勢価格」以外の価格を、ご自身でお調べ頂く事が可能です。

「公示価格」の80%が「固定資産税評価額」、70%が「相続税評価額(路線価)」となります。
「公示価格」は、おおまかなポイントで公示されており、個々の不動産ごとに特定しづらいため、「固定資産税評価額」や「相続税評価額(路線価)」を参考にします。

下記ホームページを参考にして下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/ (国税庁 財産評価基準書)

「実勢価格」に近い金額としては、近隣の販売価格をチラシやホームページなどで、お調べ頂くことが可能です。ここまでお調べ頂ければ、おおよその不動産土地価格が想定できます。
成約に至った価格「実勢価格」は、ご自身でお調べ頂くには少し難しいため、査定をご依頼された不動産業者からご説明を受ける形となります。
不動産業者には、需要と供給の問題や、所有地が公示価格以上または、以下になる場合の理由などをお尋ねしてみてはいかがでしょうか。

当社では、このように様々な観点から、案件ごとの根拠ある査定金額を算出することができます。ご不安やお悩みのご相談など、若山までお気軽にご相談下さい。

投稿日:2018/11/12   投稿者:若山 恭大

「不動産仲介」と「不動産業者による買取」のちがい

みなさま、こんにちは。 谷口工務店 不動産事業部の関戸です。
前回までは2週に渡り、「媒介契約」についてご説明させていただきました。

「媒介契約」とは、不動産の売買に関して、不動産業者が売主・買主の間に立って取引成立に向け活動する「仲介」における契約です。
一般的にこれを「不動産仲介」と呼んでおります。

実際に不動産売却をお考えの際は、「不動産仲介」とは別に、不動産業者による直接買取りの二通りの選択肢があります。
今回はそれぞれのメリット・デメリットを交え、不動産の売却方法と価格に対する考え方をご紹介いたします。

①不動産仲介
<メリット>
・販売価格を自由に設定できる
<デメリット>
・販売期間の見通しが立てづらい
・不要な不動産処分費が必要
・建物補修や設備不具合の補修が必要
・売却期間中、買主様等の不特定多数の内覧がある
・成約時に不動産仲介手数料が必要
・売却後のクレームが発生する可能性がある

②不動産業者による直接買取
<メリット>
・売買期間が明確である
・広告、ホームページ等に、所有不動産の情報を出す事なく販売できる
・不動産の種類・用途状態を問わない
・不要な不動産処分も依頼可能
・建物補修や設備不具合の補修が必要ない
・売却後のクレーム等の不安がない
・不動産仲介手数料が発生しない
<デメリット>
・仲介での売却に比べ売買金額が下がりやすい
・ご相談不動産によっては、買取できない不動産も出てくる

それぞれのメリット・デメリットはございますが、実際に相談される場合、売主様が最重要視されるポイントは「価格」です。
ですので、大半のお客様が①「不動産仲介」を選択される傾向にあります。
実際に①「不動産仲介」による売却をお考えの際、不動産業者に物件査定をご依頼された金額に関し、助言を受けていただける流れとなります。
また、複数の不動産業者に物件査定の依頼をされた場合、不動産業者により査定金額の誤差が生じて参ります。
売主様の心理としましては、少しでも高く売りたいと希望されると思いますが、

「査定価格が高い・低いが本当に重要なのか」

当社では、ここを深くお考え頂きたいポイントと考えております。

金額算出においては、根拠がある不動産業、根拠が弱い、根拠がない不動産業者と様々です。しかし、査定価格が高い・低いが重要ではなく、希望価格で売却が本当に成立可能かどうかが本来の目的です。

次回は適正な不動産価格はどのようにして考えればよいかをテーマにお伝え致します。

投稿日:2018/11/04   投稿者:関戸 良尚

みなさま、こんにちは。 谷口工務店 不動産部の若山です。

先週に引き続き、「媒介契約」について説明させて頂きます。

前回をお読みいただくと、媒介契約の種類についてはご理解頂けたかと思います。

では今回は、「実際に売却の際は、どの契約を選択するべきか?」についてご紹介します。

まず、売却を考えられる際には、「高く売りたい」「早く売りたい」「内緒で売りたい」等、ご要望をお持ちだと思います。

ここでポイントとなるのは、

「高く売りたい」、「早く売りたい」

などの希望条件を叶えるのであれば、媒介契約の形式は関係ないということです。

「媒介契約」には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」とあります。

「媒介契約」では、販売活動の他にも条件を取りまとめた「売買契約書類作成」や不動産を調査し、「重要事項説明書作成・ご説明」など、不動産売却のお引渡しまでが業務になります。

ここで注目して頂きたいのが、「専任媒介」と「専属専任媒介」では、「自己取引の可否」が違う以外、大きく差はないということです。

「専任媒介」を選択される方というのは、ご自身で一連の作業が可能な不動産業に携わられているなど、「自己取引」をご希望される売主様です。

まれに、特定の方との売買の可能性のある方が選択されるケースもありますが、すべて当事者間で行う為、トラブルが絶えず、経験の無い方には、専任媒介はおすすめ出来ません。

よって、大抵の方は

「一般媒介」

「専属専任媒介」

の2択になるかと思います。

みなさまは、「複数社に依頼する方が、幅広い販売活動が出来る」または、「1社に専属で依頼する方が、販売に力を入れてくれるのではないか」とお考えではないでしょうか。

今日のような情報社会では、適正な価格でなければ、何社依頼しても、たくさん広告を入れても、希望する条件での売却は非常に難しいのが現状です。

重要なのは、根拠のある価格設定と、計画を持って販売が出来るかに尽きます。

「媒介契約」は、どの契約を選択するべきか?という点では、売れやすさに影響はなく、窓口を複数抱えるか、一社に絞るかどうかがポイントです。

レインズに登録すれば、販売エリアの全不動産会社に、あなたの売却情報が入ります。(レインズについてはこちらhttp://www.kinkireins.or.jp/reins/

また、インターネットを使用すれば、情報はどなたでも共有出来ます。

売却する上では、そういったアドバイスが出来る不動産会社、担当者に依頼出来るかどうかが重要でしょう。

当社でも不動産売却のご相談を承っております。お気軽に、ご相談ください。

投稿日:2018/10/28   投稿者:若山 恭大

みなさま、こんにちは。谷口工務店 不動産事業部の若山です。

さわやかな秋晴れが、心地いいですね。

 

さて、今回は「媒介契約」について、ご説明します!

不動産を売却したいが、個人で売却するのは難しい。

 

そこで、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産のご売却等のご依頼時に不動産会社(以下、宅地建物取引業者)と売主様が結ぶ

「媒介契約」について、詳しくご紹介していきたいと思います。

「媒介」とは、宅地建物取引に関する法律用語の一つで、宅地建物取引業者が、売買取引・交換取

引・賃貸借取引について、売主と買主(又は貸主と借主)との間に立って、取引成立に向けて活動する

という意味。

宅地建物取引業法では宅地・建物の売買・交換に関して宅地建物取引業者が媒介の依頼を受けた際に

その依頼者との間で締結する契約が媒介契約とされています。

媒介契約には、「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属媒介契約」があります。

・一般媒介契約とは、

1依頼者(すなわち売主などのこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業

者」に重ねて媒介を依頼することが「原則的に自由である。」

2依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが「原則自由である。」

・専任媒介契約とは、

1依頼者(すなわち売主などのこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業

者」に重ねて媒介を依頼することが「出来ません。」

2依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが「原則自由である。」

・専属専任媒介契約とは、

1依頼者(すなわち売主などのこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業

者」に重ねて媒介を依頼することが「出来ません。」

2依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することも「出来ません。」

また、依頼された宅地建物取引業者には、レインズ※登録及び定期報告が、専任媒介契約・専属専任媒介契約

では義務化されます。

 

※レインズとは?

不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピューターネットワークシステムのこと。

レインズに登録することで、売却したい物件が広く知られるようになります。

 

次回、さらにくわしくご紹介します!

投稿日:2018/10/19   投稿者:若山 恭大